İpoteka şərtlərində dəyişiklik lazımdırmı? – AÇIQLAMA
2026-cı ilin yanvar-may aylarında İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun (İKZF) xətti ilə 200 milyon manat kredit verilib.
Bu, ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 2,2 % azdır. Hesabat dövründə Fondun yenidən maliyyələşdirdiyi kreditlərin məbləği isə 33,3 % azalaraq 100,4 milyon manat olub.
Son 1 ildə İKZF-nin istiqraz buraxmaqla cəlb etdiyi vəsaitin məbləği 39,4 % azalaraq 200 milyon manat, Fonda dövlət büdcəsindən ayrılmış vəsait isə dəyişməyərək 42,6 milyon manat olub.
Bazarın vəziyyətini nəzərə alaraq indiki dövrdə ipoteka kreditləşməsində dəyişiklik lazımdırmı?
Bu haqda əmlak eksperti Elnur Azadov Sfera.az-a açıqlama verib.
O hesab edir ki, ipoteka kreditlərinin həcminin artırılmasına ehtiyac yoxdur:
“Mən məsələyə başqa prizmadan yanaşardım. Son 6-7 il ərzində daşınmaz əmlakın təxminən 70-75 faizə qədər bahalaşmasına baxmayaraq kreditlərin ümumi həcminin və kreditlər üzrə maksimum məbləğin artırılmasının tərəfdarı deyiləm.
Burada bir neçə mühüm məqam var. Məsələn, daşınmaz əmlakın ölkə üzrə sürətli bahalaşması bir çox fəsadlara, o cümlədən qlobal xarakterli iqtisadi problemlərə gətirib çıxarır. Təəssüf ki, bu barədə bizim iqtisadçılar çox danışmırlar. Ümumiyyətlə, bu mövzuda cəmiyyətdə və ayrı-ayrı dövlət qurumları tərəfindən də geniş müzakirələr aparılmır. Hətta bəzi iqtisadçılar daşınmaz əmlakın bahalaşmasını iqtisadi göstərici kimi qiymətləndirirlər. Mən şəxsən bunu düzgün hesab etmirəm. Çünki daşınmaz əmlak sektorunda toplanan külli miqdarda vəsait digər iqtisadi və qeyri-iqtisadi sahələrin inkişafına ciddi zərər vurur. Daşınmaz əmlakın, xüsusilə də ipoteka yolu ilə alınan mənzillərin bahalaşması vətəndaşları digər ehtiyaclarının ödənilməsindən məhrum edir və onları uzunmüddətli kredit asılılığına gətirib çıxarır. Bunun ölkə iqtisadiyyatına və büdcəyə də ciddi təsiri olur. Əgər bu gün yenidən İpoteka Fondunun büdcəsi artırılarsa, bu, ölkənin digər ehtiyac duyulan sahələrinə ayrılan vəsaitlərin azalmasına səbəb ola bilər”.
Ekspertin sözlərinə görə, kredit məbləği artırılarsa, müəyyən şəxslər bundan sui-istifadə etməyə də başlaya bilər:
“150 min manat məbləği bütün vətəndaşları tam qane etməsə də, kifayət qədər insanın mənzil ehtiyacını ödəyə biləcək səviyyədədir. İstər xüsusi kateqoriyaya aid olan 4 faizli ipoteka olsun, burada limit 100 min manatdır, istərsə də daha yüksək faizli, yəni 8 faizli adi ipoteka olsun və limit 150 min manat təşkil etsin, bu məbləğlər bir çox vətəndaşların ehtiyaclarını müəyyən qədər qarşılaya biləcək vəsaitdir. Digər tərəfdən, bu məsələni investisiya baxımından da qiymətləndirmək lazımdır. Daşınmaz əmlakın illik bahalaşma səviyyəsinin 11 faizdən yuxarı olması fonunda fondun təklif etdiyi 8 faizlik adi ipoteka faizini üstələyir. Bu 3 faizlik fərq əlində rəsmi və yüksək gəliri olan şəxslər üçün ipotekanı yalnız mənzil əldə etmək vasitəsi deyil, həm də gəlirli investisiya alətinə çevirir. Belə olan halda yüksək gəlirli şəxslər riskləri azaltmaq və gəlirliliyi artırmaq üçün maksimum 150 min manatlıq kredit limitindən tam istifadə edə bilirlər. Bu vəsait isə bəzən daha bahalı və lüks mənzillərin alınmasına yönəlir. Əsas problem isə strategiya və hədəf kütləsi məsələsidir. Dövlətin ipoteka siyasətinin əsas məqsədi sosial rifahı təmin etmək, yəni həqiqətən mənzilə ehtiyacı olan orta və aşağı gəlirli təbəqəni evlə təmin etməkdir. Lakin mövcud vəziyyətdə kredit məbləğlərinin və şərtlərinin kommersiya baxımından əlverişli olması vəsaitlərin ehtiyac sahiblərindən daha çox investisiya məqsədli müraciətlərə yönəlməsinə səbəb ola bilər. Cəmiyyətdə sosial mənzilə və ilkin evə ehtiyacı olan insanların sayı kifayət qədər çox olduğu halda, büdcə resurslarının investisiya məqsədli alışlar tərəfindən istifadə olunması müəyyən balans problemləri yaradır. Bu tendensiyanın qarşısını almaq üçün ipoteka şərtlərinə, məsələn, şəxsin adına artıq başqa daşınmaz əmlakın olub-olmaması kimi məsələlərə daha ciddi yanaşılması və investisiya məqsədli alışların ayrıca meyarlarla tənzimlənməsi müzakirə olunan məsələlərdəndir.
Mənim fikrim isə ondan ibarətdir ki, dövlət büdcəsinin qorunması, ölkədə iqtisadi proseslərin daha stabil həyata keçirilməsi, özəl sektorun və sənayenin inkişafı üçün ilk növbədə daşınmaz əmlakın əlçatan olması vacibdir. Daşınmaz əmlakın əlçatanlığı isə ilk növbədə mənzil sektorundan başlayır. Mənzil sektorunda qiymətlər əlçatan olmalıdır ki, digər sahələrdə də qiymətlər sürətlə artmasın, əksinə, daha stabil və münasib səviyyədə qalsın”.
E.Azadov Azərbaycanda daşınmaz əmlakın son illərdə bahalaşmasının əsas səbəblərindən birinin tikinti şirkətlərinə verilən icazələrin məhdudlaşdırılması olduğunu açıqlayıb:
“Yəni sağlam rəqabətin olmaması daşınmaz əmlak bazarında ciddi fəsadlar yaradıb. Rəqabətin azalması və bazardakı təkliflərin məhdudlaşması nəticəsində qiymətlər davamlı şəkildə yüksəlir. Bu problemin həlli yollarından biri tikinti şirkətlərinin daha böyük həcmdə bazara çıxışının təmin edilməsidir. Təklif artarsa, gələcəkdə qiymətlər daha stabil hala gələ bilər. Qiymətlər sabitləşdiyi halda ipoteka şərtləri də daha yumşaq ola bilər, daşınmaz əmlak daha əlçatan vəziyyətə gələr. Nəticədə Azərbaycan vətəndaşları mənzil əldə etmək üçün daha az maliyyə yükü daşıyar, dövlət büdcəsinə qənaət olunar və digər iqtisadi sektorların inkişafı üçün də daha geniş imkan yaranar”.
Bəsti Rəfizadə