Mənzil bazarında durğunluq - Alıcı yoxdur, şirkətlər isə qiymətləri ucuzlaşdırmır

2020-ci ildə mənzil bazarında müşahidə edilən durğunluq koronavirus pandemiyasının təsiri ilə bir qədər də ağırlaşıb. Bazarda alıcı azlığı mövcuddur və buna görə də təklif olunan mənzillərin satışında ciddi çətinliklər var. Tələbin azalması bu sahədə qiymətlərə, satışın həcminə mənfi təsir göstərir.

Sfera.az xatırladır ki, böhran dövründə mənzil satışının zəifləməsi bu dövrün xarakterik cəhətlərindən hesab edilir. Böhran zamanı insanların gəliri azaldığından onlar xərclərini daha qənaətlə icra edir və əsasən yığıma üstünlük verirlər. Bu dövrdə banklar tərəfindən verilən kreditlərin də həcmi azalır. Banklar iqtisadi rikslərin artmasını nəzərə alaraq hər borc istəyənə kredit vermir. Alış qüvvəsinin zəifləməsi nəticə etibarilə, mənzillərin satış sayını və ümumi dövriyyəni xeylı azaldır.

Belə bir vəziyyətdə mənzillərin satışının artması üçün alıcıların imkanları yaxşılaşdırılmalıdır. İndiki şəraitdə bunun iki yolu var. Birincisi, mənzillərin qiymətinin enməsi vacibdir. Bakının mənzil bazarının xüsusiyyti elədir ki, qiymətlərin enməsi üçün ilk növdəbə ilkin mənzil bazarında ucuzlaşma olmalıdır. Lakin hələlik bunu müşahidə etmirik. 2020-ci ilin mart ayına aid olan məlumata əsasən mənzil bazarında 1,5 faiz azalma qeydə alınıb. Azalma əsasən təkrar mənzil bazarında ("ikici əl”) qiymətlərin 2 faizə yaxın enməsi hesabına baş verib. İlkin mənzil bazarında isə qiymətlər 0,5 faiz enib ki, bu da ciddi azalma sayılmır.

Bu məlumatdan aydın olur ki, ilkin mənzil bazarında ucuzlaşma hiss edilmir.

İlkin bazarda qiymətlərin enməməsinin səbəbi tikinti şirkətlərinin yeni vəziyyətlə barışmaq istəməməsidir. Şirkətlər də yaxşı bilir ki, insanlarda mənzillərə tələb hər zaman olur. İqtisadi şərtlər, o cümlədən qiymətlər əlverişli olarsa, satış da artar. Hazırda da mənzilə ehtiyacı olan insanların sayı çoxdur və onlar potensial alıcıdırlar. Əgər mənzillərin qiyməti daha çox düşərsə, həmin insanların vasitəsilə bazarda canlanma yaranacaq. Amma ilkin bazarda tikinti şirkətləri satışa çıxartdıqları mənzillərin qiymətlərini endirmək istəmirlər. Onlar ümid edir ki, pandemiya aradan qalxdıqdan sonra yenidən alıcılıq artacaq və yüksək qiymətlərlə mənzillərini sata biləcəklər. Lakin böhran dövrlərinin təcrübəsi göstərir ki, mənzil bazarında və onunla bağlı olan tikinti sektorunda qısa müddətdən sonra canlanma yaratmaq mümkün olmur. Bazarda alıcı aktivliyi azaldıqda bu, təxminən 1 il davam edir. Buna görə də tikinti şirkətləri özlərinə sərf edən qiymətə mənzil satışı üçün çox gözləməli olacaq.

Tikinti şirkətlərinin bu cür davranışında digər məqsədi təklifi azaldıb, qiymət enməsinin qarşısını almaqdır. Qiymət sabitləşməsinə təklifi azaltmaqla müəyyən qədər nail olmaq mümkündür. Ancaq nəzərə alaq ki, hazırda tələbdəki zəifləməni təklifi qismən azaltmaqla kompensasiya etmək mümkün deyil.

Mənzil bazarında satışı artırmaq üçün ikinci yol ipoteka kreditlərinin artırılmasıdır. 2020-ci ilin ilk aylarında ipoteka kreditləri də azalıb.

İpoteka kreditləri əsasən iki mənbə hesabına maliyyələşdirilir. Bunlardan birincisi bankların öz vəsaitidir. Banklar hər il böyük məbləğdə vəsaiti yaşayış evlərinin ipoteka krediti vasitəsilə alınmasına yönəldir. Son bir ildə banklar bu məqsədlə vəsait ayrılmasını azaldıb.

İpoteka kreditləri üzrə ikinci mənbə dövlətin ayırdığı vəsaitdir. Bu vəsaiti İpoteka və Zəmanət Fondu banklara ayırır və banklar də öz növbəsində əhaliyə verir. 2020-ci ilin martın 1-nə olan məlumata əsasən daşınmaz əmlakın tikintisinə və alınmasına görə banklardan alınan kredit 1,963 milyard manatdır. 2019-cu ilin martın 1-də bu göstərici 1,82 milyard manat idi. Müqayisə olunan bir illik dövrdə ev təsərrüfatlarına daşınmaz əmlak tikmək və ya almaq üçün ayrılan pul 143 milyon manat artıb. Bu vəsaitin böyük hissəsini məhz dövlətin vəsaiti təşkil edib.

Amma 2019-cu ilin yanvar-fevral dövrünə nisbətən 2020-ci ilin yanvar-fevral dövründə dövlətin ayırdığı ipoteka kreditləri də azalıb. Ötən ilin iki ayında ipoteka kreditləri üçün 36,5 milyon manat arıldığı halda, bu ilin eyni dövründə 26,5 milyon manat ayrılıb.

Qeyd edək ki, böhranla əlaqədar olaraq dövlətin dəstək verəcəyi sahələrdən biri də yaşayış evlərinin alınması olacaq. Koronavirusun iqtisadiyyatda yaratdığı durğunluğu azaltmaq məqsədilə Nazirlər Kabinetinin hazırladığı tədbirlər planında güzəştli ipoteka kreditləri üçün ayrılan vəsaitin həcmi artırılacaq. Plana əsasən bu il güzəştli ipoteka üçün əlavə olaraq 90 milyon manat ayrılacaq.

Dövlət vəsaiti hesabına ipoteka kreditləşməsini artırmaqla yaşayış mənzillərinin satışı və tikintisi bazarında aktivliyi artırmaq hədəflənir.

Bu vəsait əhalinin məhdud hissəsi üçün nəzərdə tutulub. Əhalinin bütün sosial qruplarının dövlətin ipoteka kreditlərindən bəhrələnməsi üçün vəsait daha çox artırılmalıdır. Bunu zəruri edən səbəblərdən biri də yeni tikilən binalardakı mənzillərin sənədlərinin qaydasına salınması və onların da ipoteka krediti vasitəsilə alınmasının mümkün olmasıdır. Sənədləşmə imkan verir ki, ipoteka krediti ilə daha çox mənzil satışa çıxarılsın. Bu vəziyyət ipoteka kreditlərinə tələbi bir qədər də artırır.

Bütün faktorlar onu göstərir ki, bazarda normal aktivliyi təmin etmək məqsədilə satışa çıxarılan mənzillərin ucuzlaşması və sərfəli kreditləşmə vacibdir. Əks halda mənzil bazarında durğunluq hələ bir neçə ay davam edəcək və bundan tikint şirkətləri, alıcılar əziyyət çəkəcək.

Vasif

Sfera.az